Setelah beberapa tahun mengalami tekanan yang mendalam, pasar perkantoran AS yang terkepung telah mencapai titik balik. Tahun ini, konversi dan pembongkaran kantor akan melebihi konstruksi baru untuk pertama kalinya dalam setidaknya 25 tahun.
Sederhananya, lebih banyak ruang kantor yang dihapus daripada ditambahkan, menyusutkan jejak kantor secara keseluruhan, menurut data baru eksklusif dari Grup CBRE. Perusahaan jasa real estat komersial telah melacak ini sejak 2018, tetapi memperkirakan ini mungkin pertama kalinya dinamika seperti itu terjadi abad ini, dan kemungkinan lebih lama.
CBRE menemukan bahwa di 58 pasar AS terbesar, 23,3 juta kaki persegi ruang dijadwalkan untuk dibongkar atau dikonversi untuk penggunaan lain pada akhir tahun ini. Sebagai perbandingan, pengembang diproyeksikan untuk menyelesaikan pembangunan ruang kantor seluas 12,7 juta kaki persegi di pasar yang sama.
“Pengurangan bersih ini – meskipun sedikit – ruang kantor di pasar utama kemungkinan akan berkontribusi untuk menurunkan tingkat kekosongan di kuartal mendatang, yang akan menguntungkan pemilik gedung,” kata Mike Watts, presiden penyewaan investor CBRE Americas.
Semua ini didorong oleh perubahan mendasar dalam kehadiran kantor, yang dihasilkan dari budaya kerja jarak jauh yang berkembang sejak awal pandemi. Lowongan kantor melonjak ke rekor tertinggi dan masih melayang di sekitar sana di 19%.
Tetapi pasar mulai pulih. Lebih banyak pemberi kerja memerintahkan staf kembali ke kantor penuh waktu, dan, seiring dengan pengetatnya pasar kerja, lebih banyak karyawan bersedia mengambil apa yang bisa mereka dapatkan, bahkan jika itu berarti lebih banyak kehadiran tatap muka.
Penyerapan bersih, yang merupakan jumlah ruang yang baru ditempati dalam satu kuartal versus jumlah yang dikosongkan, telah positif selama empat kuartal terakhir setelah enam kuartal berturut-turut menjadi negatif. Aktivitas penyewaan kantor meningkat 18% pada kuartal pertama tahun ini, dibandingkan dengan kerangka waktu yang sama tahun sebelumnya.
Dengan pasokan yang lebih sedikit dan permintaan yang terus meningkat, sewa kantor harus stabil. Untuk lokasi perkantoran utama dan ruang baru, yang disebut Kelas A, sewa telah pulih. Penerima manfaat di ruang itu adalah beberapa REIT kantor utama, seperti Vornado, BXP, Ekuitas Real Estat Alexandria dan SL Hijau.
“Pasar perkantoran akan diuntungkan karena ruang usang dihapus dari pasar demi penggunaan tertinggi dan terbaik. Selain itu, konversi akan meningkatkan semangat lingkungan di berbagai pasar,” kata Jessica Morin, kepala penelitian kantor CBRE Americas.
Pengembang juga memiliki ruang kantor seluas 85 juta kaki persegi yang sedang disiapkan untuk konversi dalam beberapa tahun ke depan. Sejak 2016, konversi kantor menjadi hunian multikeluarga telah menghasilkan sekitar 33.000 apartemen dan kondominium, menurut CBRE, mengingat bahwa setiap konversi, rata-rata secara historis, menghasilkan sekitar 170 unit. Ada sekitar 43.500 unit dalam pipa dari konversi yang sudah berlangsung.
Pengurangan ruang kantor secara keseluruhan adalah hal positif untuk real estat komersial, tetapi akan berjalan lambat.
“Tren konversi menghadapi beberapa hambatan. Kumpulan bangunan yang ideal untuk konversi akan berkurang seiring waktu. Dan biaya untuk tenaga kerja konstruksi, bahan dan pembiayaan tetap tinggi,” kata Watts.
