‘Tebing kondominium’ Florida datang saat pemilik menangani kejatuhan Surfside

Setelah runtuhnya menara kondominium 12 lantai di pinggiran kota Surfside di Miami, Florida, pada tahun 2021, anggota parlemen negara bagian menerapkan persyaratan baru untuk kondominium yang lebih tua. Bangunan berusia setidaknya 30 tahun, seperti menara Champlain yang runtuh, harus menjalani inspeksi khusus, melakukan perbaikan dan mengumpulkan dana cadangan untuk pemeliharaan di masa depan. Batas waktu adalah pada akhir bulan ini.

Dengan inspeksi yang sekarang sedang berlangsung, tagihan akan segera jatuh tempo. Untuk beberapa asosiasi, biayanya mencapai jutaan dolar, dan pemilik kondominium, banyak di antaranya adalah pensiunan dengan penghasilan tetap, berada di kail.

Sekitar 1 juta unit tunduk pada aturan padat modal baru. Beberapa pemilik berharap untuk menjual unit mereka daripada mematuhinya, yang lain pergi, dan yang lain mencari investor untuk menyelamatkan mereka.

Analis lama Peter Zalewski, pendiri konsultan real estat yang berbasis di Miami Condo Vultures, menyebutnya sebagai tebing kondominium.

“Saya akan membandingkannya dengan apa yang kita lihat selama Resesi Hebat, yang secara efektif adalah bangunan zombie. Ini adalah unit-unit di mana minoritas kecil pada dasarnya harus memikul salib atau membayar semua orang yang tidak mampu membayar, apakah mereka tidak dapat atau mereka memilih untuk tidak membayar,” kata Zalewski.

Menurut hitungan Zalewski, di Florida Selatan, yang terdiri dari kabupaten Miami-Dade, Broward dan Palm Beach, tiga perempat dari semua unit kondominium yang dijual berusia lebih dari 30 tahun dan tunduk pada aturan baru. Di musim panas yang biasanya sibuk, penjualan turun 21,5% dari tahun ke tahun dan harga rata-rata turun 2,4%. Pada kuartal ketiga tahun ini, daftar aktif naik 60% dari periode yang sama tahun sebelumnya.

Penilaian khusus, yang dipungut untuk melakukan perbaikan, telah mencapai $ 200.000 per pemilik unit, dan tagihan perbaikan telah masuk sebanyak $ 15 juta, menurut laporan baru-baru ini dari Palm Beach Post.

“Apa yang terjadi saat ini adalah laporan-laporan ini masuk, anggaran biaya pemeliharaan sedang disatukan, dan banyak dewan tidak ingin mengakui berapa banyak yang akan terjadi. Semua tagihan akan dikirim, dan orang-orang akan menerima buklet kecil mereka yang mengatakan berapa banyak yang harus Anda bayar setiap bulan. Mereka akan mendapatkannya pada bulan Januari. Jadi saat ini agak tenang sebelum badai,” kata Zalewski.

Pada bulan September, Gubernur Florida Ron DeSantis menyerukan sesi khusus untuk menangani tebing keuangan asosiasi kondominium ini. Para pemimpin legislatif, bagaimanapun, memutuskan untuk menunggu sampai sesi reguler dimulai pada awal 2025 untuk mempertimbangkan membuat perubahan pada undang-undang, dengan mengatakan mereka perlu mendapatkan gagasan yang lebih baik tentang keuangan yang terlibat, menurut Palm Beach Post.

Stefania Ancona, seorang agen real estat di Miami, mengatakan kumpulan pembeli sekarang sangat terbatas, sehingga penjual harus membayar penilaian baru terlebih dahulu atau memangkas harga mereka. Tapi ada jalan keluar lain: investor.

Salah satu bangunan tersebut – gedung kondominium Bay Garden Manor di West Avenue di Miami – akan dijual kepada investor besar dan dirobohkan untuk memberi jalan bagi properti mewah tepi laut, kata Ancona.

“Saya pikir aman untuk mengatakan bahwa penyitaan atau penjualan singkat mungkin terjadi. Saya belum tahu. Saya belum melihat banyak, karena, sekali lagi, investor membeli bangunan yang mereka rasa berada di lokasi yang diinginkan,” katanya.

Harga kondominium turun sekitar 2% di musim panas, dan Zalewski mengatakan itu baru permulaan.

“Baru pada bulan September daerah itu mulai dibombardir dengan informasi tentang jebakan,” kata Zalewski. “Pembeli yang tidak tahu melihat harga yang lebih murah (di musim panas) dan berpikir mereka lebih baik membeli sekarang sehingga mereka dapat memiliki sebidang Florida Selatan. Ada banyak penyesalan pembeli saat ini.”