Mengapa pengembang membangun perumahan di pusat perbelanjaan

Sambut kehidupan di mal.

Mal klasik Amerika sedang mengalami transformasi dramatis ketika pengembang real estat menukar department store yang sekarat dengan apartemen, mengantarkan era di mana tinggal di mal dapat segera menjadi norma baru.

Beberapa pengembang AS merobohkan department store seperti Macy atau JCPenney dan menggunakan ruang dan tempat parkir mereka untuk mendirikan gedung apartemen di sebelah mal atau terhubung dengannya melalui jalan setapak dan ruang hijau. Dalam kasus lain, mereka telah membangun apartemen di dalam etalase yang ditutup dan properti pusat perbelanjaan lainnya atau memusnahkannya sama sekali untuk memberi jalan bagi campuran perumahan, ritel, restoran, ruang luar ruangan, dan pengalaman.

“Mal menjadi keren lagi,” kata Jacob Knudsen, wakil presiden pengembangan untuk Macerich, yang saat ini sedang mengembangkan kembali FlatIron Crossing Mall di Broomfield, Colorado untuk menambah perumahan. “Jadi bisa hidup dengan itu, bekerja dengan itu, bermain dengannya, pergi ke restoran dengan itu, kami pasti melihat ini sebagai tren.”

Versi baru mal Amerika ini hadir ketika pusat perbelanjaan di seluruh negeri berjuang untuk bertahan hidup dan mencari transformasi untuk menghindari kepunahan. Jelas bahwa konsumen masih menikmati berbelanja secara langsung setelah pandemi Covid, tetapi department store utama tradisional telah menurun sejak tahun 2001 dan tidak lagi menjadi daya tarik seperti dulu.

Seperti yang disukai perusahaan Macy, JCPenney dan Sears menyusut atau tidak ada sama sekali, pengembang real estat telah dipaksa untuk menjadi kreatif untuk menggunakan kembali ruang-ruang tersebut, yang biasanya menempati setidaknya setengah dari jejak mal.

Amazon pusat distribusi, lapangan pickleball, dan bahkan fasilitas pelatihan NHL semuanya telah menggantikan toko-toko besar di mal Amerika. Tetapi ketika negara itu berjuang dengan krisis perumahan, penggunaan ruang ini yang paling cepat berkembang adalah kompleks apartemen, kata pengembang real estat. Pada Januari 2022, setidaknya 192 mal AS berencana untuk menambahkan perumahan ke jejak mereka, dan setidaknya 33 telah membangun apartemen sejak pandemi dimulai, menurut Realogic, sebuah perusahaan konsultan real estat. Setidaknya selusin proyek apartemen lagi sedang berlangsung di mal di seluruh negeri, termasuk di California, Florida, Arizona dan Texas.

“Ada terlalu banyak ritel di AS,” kata Oscar Parra, kepala Grup Situasi Khusus Pacific Retail Capital Partners. “(Ini) seperti empat kali lebih tinggi dari negara lain mana pun … Saya tidak tahu pasar yang membutuhkan mal seluas satu juta kaki persegi.”

Parra, yang perusahaannya membangun perumahan di lokasi bekas department store Carson di sebuah mal di luar Chicago, menunjuk pada proyek serupa yang sedang berlangsung di Westfield’s Garden State Plaza di Paramus, New Jersey – salah satu mal terbesar dan paling menguntungkan di AS.

“Mereka memiliki kelebihan tanah, alih-alih menggunakannya untuk ritel, mereka menempatkan apartemen,” kata Parra. “Mereka tidak melihat nilai dalam menambahkan lebih banyak ritel ke salah satu mal paling produktif di planet ini dan itu adalah sinyal.”

Bagi pemilik mal, angka-angka itu masuk akal. Sementara mal papan atas terus diminati, hampir 34 juta kaki persegi ruang mal AS kosong dan keluar dari pasar. Kebanyakan orang Amerika tinggal dalam waktu satu jam dari mal dengan tingkat kekosongan yang tinggi atau lalu lintas konsumen yang rendah – atau ditinggalkan sama sekali.

Tambahkan defisit perumahan nasional sebesar 4,5 juta rumah dan itu membuat tren yang menurut para ahli siap untuk berlanjut. Bagi pengembang, menambahkan apartemen tidak hanya dapat memenuhi kebutuhan, tetapi juga membawa orang lebih dekat dengan toko ritel dan restoran mereka yang tersisa.

“Mal adalah peluang,” kata Knudsen. “Ini adalah kesempatan untuk menemukan tanah dan memiliki basis pelanggan bawaan untuk membawa orang ke mal.”

Meskipun tinggal di mal adalah kesempatan yang unik, itu datang dengan tantangan dan rintangan. Biaya konstruksi tinggi, dan pengembang perlu menavigasi labirin undang-undang zonasi dan perjanjian sewa kuno untuk memulai proyek karena mal biasanya tidak dikategorikan untuk pengembangan multikeluarga. Plus, bentuk mal dan department store yang khas hampir selalu membutuhkan pembongkaran total untuk membawa perumahan.

Mungkin tampak cukup mudah untuk mengubah toko Macy’s tua menjadi beberapa lusin apartetapi mengingat bentuk bangunannya, sulit untuk melakukannya dengan cara yang memberi setiap apartemen akses ke cahaya alami dan udara.

“Apa yang telah kami pelajari adalah lebih baik memutuskannya dari mal, tidak dalam setiap kasus, bukan? Jika Anda adalah ritel perkotaan yang sangat padat, maka Anda mungkin ingin mengintegrasikan (apartemen) ke dalam properti itu sendiri dan kami telah melihat beberapa contohnya,” kata Parra. “Tapi sebagian besar idenya adalah, meruntuhkan kotaknya … kikis, singkirkan, dan kemudian buat sedikit penyangga antara mal dan (gedung apartemen).”

Apartemen di mal AS belum ada di mana-mana. Banyak pengembangan perumahan masih dalam pembangunan dan akan mulai menyewa selama beberapa tahun ke depan, sementara yang lain baru saja membuka pintu mereka.

Lafayette Square Mall di Indianapolis dijadwalkan untuk membuka 1.200 unit apartemen, termasuk perumahan terjangkau di bekas gedung Sears, mulai tahun 2025. Paradise Valley Mall di Phoenix baru saja membuka 400 unit mewah pada 15 November.

Sementara pengembangan apartemen telah meningkat dalam beberapa tahun terakhir, perumahan di mal telah ada setidaknya selama satu dekade. Ambil The Arcade di Providence, Rhode Island – pusat perbelanjaan dalam ruangan tertua di negara ini. Pusat perbelanjaan, yang telah lama menjadi titik fokus pusat kota Providence yang ramai, jatuh pada masa-masa sulit setelah Resesi Hebat. Pada akhir 2000-an, itu benar-benar kosong.

Namun, alih-alih membiarkan bangunan bersejarah itu hancur, pengembang datang dan membangun 48 unit mikro di lantai dua dan tiga. Puluhan penyewa sekarang tinggal di sana, dan investor real estat telah membeli unit lain untuk disewa di Airbnb.

“Sangat keren menjadi bagian dari bangunan bersejarah seperti itu dan mengetahui bahwa setiap unit ini dulunya adalah semacam toko,” kata Amy Henion, seorang desainer grafis berusia 33 tahun yang pindah ke The Arcade dua tahun lalu. “Anda memiliki akses ke fasilitas yang tidak Anda dapatkan jika Anda hanya tinggal di rumah di pinggiran kota, seperti, jika saya ingin memotong rambut saya, saya bisa berjalan ke bawah dan memotong rambut saya. Jika saya ingin mengambil makan siang, saya bahkan tidak perlu meninggalkan gedung, bahkan jika cuaca di luar buruk.”

Scott Sheehan, seorang penasihat pajak dan investor real estat berusia 31 tahun, membeli sebuah apartemen di dalam mal seharga $ 250.000 pada bulan Oktober sehingga dia dapat menyewakannya Airbnb. Dia memilih ruang itu karena kedekatannya dengan stasiun kereta api, bandara, dan Universitas Brown di dekatnya, bersama dengan pemberi kerja besar seperti perusahaan keuangan besar.

Dia memperkirakan dia bisa mendapatkan pendapatan antara $25.000 dan $45.000 setiap tahun dengan menyewakan unit tersebut kepada wisatawan.

“Pada akhirnya, ini adalah pengalaman yang unik,” kata Sheehan. “Ini adalah alternatif yang bagus untuk kamar hotel.”

Grand Avenue Mall di Milwaukee, Wisconsin mengalami renovasi serupa untuk menambah apartemen yang dimulai pada tahun 2017. Pusat perbelanjaan yang dulunya ramai di pusat kota Milwaukee setengah kosong pada akhir Resesi Hebat dan kemudian dijual kepada pengembang, yang mulai mengubah ruang pada akhir 2010-an. Lusinan apartemen dibuka untuk disewakan dalam beberapa tahun terakhir, dan penyewa sekarang memiliki akses ke fasilitas seperti lapangan pickleball, “pusat kesehatan anjing”, dan gym.

“Kami berada di lantai empat. Dulunya adalah YMCA. Jadi di mana unit apartemen kami berada seperti ruang beban YMCA dan lorong kami yang mengelilingi seluruh bangunan dulunya adalah trek,” kata John Borchardt, 40, yang pindah ke bekas Grand Avenue Mall tiga tahun lalu bersama istri dan anjingnya Rodger. “Masih terlihat seperti mal di lantai dua.”

Di tingkat itu, apartemen dibangun di dalam bekas etalase. Unitnya unik tetapi juga memiliki kebiasaan. Misalnya, mereka semua memiliki serambi yang rumit dengan jendela dari lantai ke langit-langit, tetapi kamar depan itu juga dipajang penuh kepada publik, yang dapat menimbulkan masalah privasi. Plus, beberapa unit tidak memiliki jendela karena pengembang harus bekerja dengan tata letak etalase asli, kata Borchardt.

Dia mengatakan unitnya, yang memang memiliki jendela, berada di bagian kompleks yang berbeda dan tidak memiliki tantangan arsitektur yang sama.

Di lantai bawah, dia memiliki akses ke TJ Maxx dan Loker Kaki — satu-satunya etalase yang tersisa dari mal asli — yang katanya “sangat nyaman” ketika dia ingin mengajak anjingnya berbelanja mainan baru di toko diskon harga.

“Dia seperti selebriti di gedung. Semua orang tahu anjing kami. Jadi ini adalah ruang yang sangat ramah anjing,” katanya. “Jika di luar dingin, atau jika salju atau hujan, kita bisa berjalan-jalan dengan anjing, Anda tahu, seperti pejalan kaki mal di tahun 90-an atau apa pun, kita bisa berjalan-jalan seperti lima blok kota tanpa pernah keluar. Ini sangat keren.”

Sebuah Kohl baru-baru ini pindah dan renovasi sedang berlangsung di berbagai bagian kompleks, kata Borchardt. Plus, ada food court baru, yang memiliki lebih dari selusin restoran dan menarik bagi wisatawan, penduduk setempat, dan penghuni gedung. Borchardt mengatakan area yang “sangat sibuk” menawarkan ruang makan terpisah dan keran bir swalayan dengan minuman berputar.

Sementara food court yang direnovasi nyaman, Bordchardt mengatakan akses mudah juga “sedikit masalah” karena betapa mudahnya menghindari memasak.

“Kita bisa memesan secara online, mengambilnya. Ada es krim di bawah sana. Jadi sedikit terlalu mudah untuk dibawa pulang,” katanya. “Tapi sangat nyaman untuk memiliki, seperti, jika kita pernah turun salju, kita bisa bertahan hidup tanpa pernah meninggalkan gedung untuk waktu yang cukup lama.”

Najla Kayyem, wakil presiden eksekutif pemasaran Pacific Retail, mengatakan kemudahan akses adalah intinya.

“Ini benar-benar berbasis layanan dan fasilitas sehingga menciptakan kenyamanan bagi penghuni kami di setiap sudut, sehingga mereka tidak perlu pergi, dan sehingga mereka dapat menyelesaikan semua kebutuhan sehari-hari mereka dalam pengalaman berbelanja itu,” kata Kayyem.

Meskipun bisa memakan waktu bertahun-tahun untuk sampai ke sana, Kayyem mengatakan tinggal di mal suatu hari nanti bisa mirip dengan berlibur di resor, di mana semuanya dibebankan ke satu akun menggunakan sistem terpusat.

“Sulit ketika Anda memiliki campuran kelompok kepemilikan, tetapi idealnya, Anda tinggal di suatu tempat dan Anda memiliki akun, dan Anda dapat berbelanja dan makan dan makan dan membeli barang-barang di akun Anda,” kata Kayyem. “Itu akan menjadi integrasi yang nyata, benar, dan mulus untuk membuatnya bebas hambatan bagi seseorang untuk tinggal di sana.”

— Laporan tambahan oleh DeLon Thornton dan Shawn Baldwin